时间：2023-08-07 10:19:25 点击次数：6
一、房地产司法拍卖价值评估应符合的规定
（一）估价程序
根据《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》第3.0.1条，房地产估价工作应按下列程序进行：1受理估价委托；2确定估价基本事项；3编制估价作业方案；4搜集估价所需资料；5实地査勘估价对象；6选用估价方法进行测算；7确定估价结果；8撰写估价报告；9审核估价报告；10交付估价报告；11保存估价资料。
1．受理估价委托
（1）在接受估价委托时，应要求估价委托人出具估价委托书；
（2）决定受理估价委托的，应与估价委托人订立书面估价委托合同；
（3）受理估价委托后，应根据估价项目的规模、难度和完成时间确定参加估价的注册房地产估价师数量，并至少选派两名能胜任该估价工作的注册房地产估价师共同进行估价，且应明确其中ー人为项目负责人，
注册房地产估价师应按表7.0.17-4写明所有参加估价的注册房地产估价师的姓名和注册号，并应由本人签名及注明签名日期，不得以个人印章代替签名（注册房地产估价师查询网站：
http://xhzhglxt.cirea.org.cn/website/gjs_Iframe.asp）。（4）除应采用批量估价的项目外，每个估价项目应至少有名注册房地产估价师全程参与受理估价委托、实地査勘估价对象、撰写估价报告等估价工作。
（5）委托期限
根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条，评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。
评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的， 延期次数不超过两次，每次不超过十五日。
评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。2．确定估价基本事项
估价基本事项包括估价目的、价值时点、估价对象和价值类型，应在与估价委托人进行沟通及调查有关情况和规定的基础上确定。
法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的估价对象。对作为估价对象的，应在估价报告中根据估价目的分析、说明其进行相应买卖或租赁、抵押、作为出资等活动的合法性。
3．估价作业方案
估价作业方案应包括：
（1）估价工作的主要内容及质量要求，应包括拟采用的估价方法和估价技术路线，拟搜集的估价所需资料及其来源渠道等；
（2）估价工作的具体步骤及时间进度；
（3）估价工作的人员安排等。
4．估价所需资料
（1）反映估价对象区位、实物和权益状况的资料；
（2）估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；
（3）对估价对象所在地区的房地产价值和价格有影响的资料；
（4）对房地产价值和价格有普遍影响的资料。
5．实地查勘
（1）应观察、询问、检査、核对估价对象的区位状况、实物状况和权益状况；
（2）应拍摄反映估价对象内部状况、外部状况和周围环境状况的照片等影像资料，并应补充捜集估价所需的关于估价对象的其他资料；
（3）应制作实地查勘记录，并应记载实地査勘的对象、内容、结果、时间和人员及其签名，记载的内容应真实、客观、准确、完整、清晰；
（4）在实地査勘时，一般需要估价委托人或其代表以及被查勘房地产的房屋所有权人、土地使用权人等房地产权利人到场，实地査勘人员应向他们以及房地产使用人、邻居等知情人员详细询问；
（5）估价需要弄清的问题，认真听取他们关于估价对象状况的介绍，并采取笔记、拍照、录音、录像等方式将实地查勘情况记录下来，形成实地査勘记录。实地査时，特别要注意核对估价对象的坐落和空间范围，防止搞错估价对象；
（6）负责实施实地査勘的注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签名，陪同实地查勘的估价委托人或者其代表和被査勘房地产的权利人宜在实地勘记录上签名或者盖章；
（7）无法进入估价对象内部进行实地査勘的情形，是指因征收、司法拍卖等强制取得或者强制转让房地产，房地产占有人拒绝注册房地产估价师进人估价对象内部进行实地查勘；或者因估价对象涉及国家秘密，注册房地产估价师不得进入其内部进行实地査勘。如果有上述无法进入估价对象内部进行实地査勘情形的，注册房地产估价师可以不进估价对象内部进行实地查勘，但应当对估价对象的外部状况和区位状况进行实地査勘；
（8）当无法进入估价对象内部进行实地查勘时，应对估价对象的外部状况和区位状况进行实地查勘，并应在估价报告中说明未进人估价对象内部进行实地査勘及其具体原因。对未进行实地査勘的估价对象内部状况，应作为估价假设中的依据不足假设在估价报告中说明；
（9）在估价中遇有难以解决的复杂、疑难、特殊的估价技术问题时，应寻求相关估价专家或单位提供专业帮助，并应在估价报告中说明。
（10）对估价对象的房屋安全、质量缺陷、环境污染、建筑面积、财务状况等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、査阅现有资料或向相关专业领域的专家咨询后，仍难以作出常规判断和和相应假设的，应建议估价委托人聘请具有相应资质资格的专业机构或专家先行鉴定或检测、测量、审计等，再以专业机构或专家出具的专业意见为依据进行估价，并应在估价报告中说明。
（11）估价报告经审核合格后，应由不少于两名参加估价的注册房地产估价师签名及加盖房地产估价机构公章，并应按有关规定和估价委托合同约定交付估价委托人。
（二）估价方法
根据《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》第4.1.1条，选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。
1. 估价方法的选用，应符合下列规定：
（1）估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；
（2）估价对象或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法；
（3）估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法；当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收人时，应选用成本法；
（4）估价对象具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可采用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法。
2. 当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍；当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。
（三）房地产司法拍卖评估价值的特别注意事项
1．评估价值的影响因素应包括拍卖房地产的瑕疵，但不应包括拍卖房地产被査封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权；
2．人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权除去后进行拍卖的，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产上原有的租赁权和用益物权，并应在估价报告中作出特别说明；
3．当拍卖房地产为待开发房地产且采用假设开发法估价时，应选择被迫转让开发前提进行估价。
（四）估价结果
估价结果应包括评估价值和相关专业意见。
估价基础数据和估价价参数的来源或确定的依据或方法应在估价报告中说明。估价参数应优先选用房地产估价行业组织公布的估价参数；不选用的，应在估价报告中陈述理由。
（五）估价报告
估价技术报告可按估价委托合同约定不向估价委托人提供。估价估价技术报告包括估价测算过程，应详细说明所选用的估价方法的测算步骤、计算公式和计算过程及其中的价基础数据和估价参数的来源或确定依据等。
二、法规依据
（一）《房地产估价规范（GB/T50291-2015）》。
（二）《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》。
（三）《最高人民法院办公厅、中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会等关于印发<人民法院委托评估工作规范>的通知》。
三、异议书模板
异议书
异议人： 地址： 联系方式：
法定代表人：
申请执行人： 地址：
法定代表人：
评估人： 地址
法定代表人：
异议请求：
1、异议人对【】有限公司【】出具的【】号房地产估价报告提出异议。
2、重新委托评估机构对【】房产进行评估。
事实和理由：
【】有限公司【】出具的【】号房地产估价报告在评估程序和法律适用上均存在严重错误，贵院应当依法重新委托评估机构进行评估。
一、评估公司超期出具评估报告导致估价失允，应重新委托评估机构。
......
二、评估公司评估程序存在严重错误
......
三、适用法律错误
根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条的规定，现异议人对评估报告提出书面异议，请求贵院依法进行监督和纠正。
此致
【】法院
异议人：【】
（盖章）
【】年【】月【】日
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